Ahora bien, tengo un edificio de 5 pisos con 11 apartamentos que en estos momentos está en obra negra. En verdad mis hermanos y yo no tenemos ningún interés en trabajar con este inmueble por eso queremos venderlo. Poseo de todos los planos y permisos correspondientes de la obra osea que no habría problema por este lado pero si necesito seriedad por parte del que esté interesado. Nuestro tiempo es muy imprtante.
Este es nuestro Avaluo comercial.
ASPECTOS GENERALES
CIUDAD Y FECHA DE VISITA: Medellín, Diciembre 10 de 2009.
SOLICITANTE: Catalina Andrea Usquiano Medina
TIPO AVALÚO: Comercial
IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
DIRECCIÓN: Carrera 41 Nº 36Sur - 43 / 49
MUNICIPIO: Envigado
DEPARTAMENTO: Antioquia.
LOCALIZACIÓN: Zona Centro
CLASE DE INMUEBLE: Edificio Mixto
USO INMUEBLE: Comercial - Vivienda
ASPECTOS JURIDICOS DEL INMUEBLE
NÚMERO DE FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA:
Apartamento Primer Piso 001-745856
COD CATASTRAL: S/I
PROPIETARIO:
María Berenice Hoyos de Alvarez CC 21.319.204
TITULO DE ADQUISICIÓN: El actual propietario inscrito adquirió a título de compraventa a Juan Guillermo Muñoz Marín. mediante escritura pública 2.842 del 28 de Agosto de 2.003 otorgada en la Notaría 2 de Medellín.
LINDEROS:
Por el frente, con la carrera 41; por un costado con propiedad que fue de Evelio Muñoz, hoy Mario Ramírez, por el fondo o centro con propiedad del señor Oliverio de Jesús Arango Pérez; y por el otro costado con propiedad que fue de Cine Colombia y Pablo Ruiz hoy Jaime Arango.
GRAVAMENES Y LIMITACIONES AL DOMINIO: De conformidad con el certificado de tradición y libertad impreso con fecha del 19 de Octubre de 2009 (hora 12:09:15) no se contiene inscrito gravamen, limitación al dominio o cualquier situación de hecho o de derecho que pueda afectar la comercialización del inmueble.
ASPECTOS EXOGENOS DEL INMUEBLE
VIAS DE ACCESO E INFRAESTRUCTURA: Acceso principal por la Carrera 43ª , Calle 35 y 37 Sur.
SEGURIDAD: Normal, debidamente controlada por las fuerzas legitimas del estado.
SERVICIOS PUBLICOS: Agua, Luz, Teléfono, gas, redes de alcantarillado, agua potable, aguas lluvia, aguas negras; servicios eficientemente prestados por Empresas Públicas de Medellín EPM.
CICLO DE VIDA DEL SECTOR: Maduración, por la cercanía al parque principal del Municipio de Envigado, se observa una vocación predominantemente comercial en primeros pisos, oficinas y residencial en niveles superiores.
ASPECTOS ENDOGENOS
VETUSTEZ. Se trata de un edificio cuya estructura fue construída hace 2 años, sin embargo se encuentra en sus niveles superiores en un estado de avance de obra considera en un 65% (obra gris).
ESTRATO: 3
ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE: Partiendo del hecho que el inmueble se encuentra totalmente terminado en el primer nivel (local) y en avance de obra en los niveles superiores, se considera que el estado de conservación es bueno y se hace especial consideración en estos últimos niveles que a pesar de la condición de avance de obra, la estructura y demás componentes de de redes electricas e hidrosanitarias no se encuentran comprometida por los factores bioclimáticos que pueden depreciar su estado de conservación.
UBICACIÓN EN EL SECTOR: Es buena, toda vez que se encuentra muy cercano a diversos focos estratégicos de la ciudad.
DISEÑO: Bueno, funcional para la que fue concebido, aunque se denota alguna oscuridad.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:
Se trata de un edificio de 5 pisos, construido en un sistema tradicional de pórticos en concreto, losas aligeradas y mampostería, con fachada en ladrillo a la vista (catalán), se distribuye arquitectónicamente de la siguiente manera:
Primer nivel: Local comercial con un área aproximada de 154 metros cuadrados, salón múltiple para adecuación a diversas actividades comerciales. Cuenta con pisos en cerámica, cocineta, baño y puerta vidriera.
Segundo a Quinto Nivel: Se distribuye en 11 apartamentos con un area
AREAS DEL INMUEBLE:
INMUEBLE
AREA
Área Apartamento
105,82 m2
Área Libre
13.18 m2
ASPECTOS COMERCIALES DEL INMUEBLE
CLASIFICACIÓN DEL SUELO: Urbano.
USO PREDOMINANTE DEL SECTOR: Múltiple, coexiste en uso comercial, el de servicios (oficinas profesionales) y el residencial.
PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN: Buena, toda vez que por las condiciones propias del inmueble su ubicación y del sector hace que tenga una buena demanda lo que genera unas condiciones y perspectivas de valorización favorables.
COMERCIABILIDAD: Se considera un tiempo de comercialización en condiciones normales de publicidad de 3 a 6 meses
ASPECTO NORMATIVO
N/A: No se observa animo de demolición.
ASPECTOS METODOLOGICOS
METODO APLICABLE:
Para una acorde estimación del valor comercial del inmueble y por la vocación del mismo se asume hipotéticamente que el inmueble se encuentra sometido a régimen de propiedad horizontal y en el mismo sentido se separan los usos que presenta el inmueble de la siguiente manera:
Primer Nivel (local): Se toma en consideración que este local ya tiene un precedente de funcionamiento, generando en la actualidad una renta, por lo tanto se toma como método preferente el de renta, validando comparativamente con el mercado el canon de arrendamiento por metro cuadrado predominante en el sector. Para este inmueble en particular se considera que para estimar el valor no es adecuado utilizar el método de reposición.
Niveles Superiores (Apartamentos): Se utilizó preferentemente el método comparativo de mercado, validado con una potencial renta menos las deducciones correspondientes al respectivo periodo mensual.
Comparativo o de Mercado: Proceso a través del cual se calcula el valor comercial del inmueble a partir de transacciones conocidas de otros inmuebles comparables o similares en sus característica, entorno y ubicación, cuyos valores se conocen a través de ofertas, negociaciones, avalúos.
Renta: Método por el cual se busca determinar el valor del inmueble a través de las rentas que genera el mismo, considerándose así un inmueble – negocio, capaz de generar utilidad financiera a una determinada tasa de rentabilidad generada en el mercado. Se entiende como capital el valor invertido, como costos y gastos los que generan egreso y como utilidad la renta líquida neta.
Para la correcta aplicación de este método se hizo las correspondientes investigaciones para desentrañar el valor del m2 de arriendo de los inmuebles existentes en el sector, haciendo sus respectivo proceso de homogeneización.
OBSERVACIONES ESPECIALES:
DEL CONCEPTO EN SI: De conformidad con la inspección ocular al inmueble se constató diversos factores endógenos del mismo, se tomó como base las condiciones normales y predominantes del sector, por lo tanto los valores son resultado de la investigación inherente a inmuebles de este tipo, resultando así unos rangos susceptibles de aplicar (premios o castigos).
NOTA: Es importante recalcar que el precio asignado corresponde a la valoración del inmueble con la condiciones existentes a la fecha del informe, las cuales podrían cambiar según las condiciones del mercado y afectar positiva o negativamente dicho valor.
ESTUDIO DE TÍTULOS:
La información descrita en el aspecto jurídico no constituye estudio de títulos, solamente es la extracción superficial de los datos consignados en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria y sus correspondientes anotaciones a lo largo de su tradición.
ESTUDIO DE SUELOS
Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tiene en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del terreno avaluado, por cuanto para la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales no realizadas por nosotros.
Se deja constancia que no se conoció estudio acerca de la calidad de los suelos del inmueble objeto del presente avalúo.
POLITICAS DEL CONCEPTO DE AVALÚO:
El precio que se asigna es el que corresponde a una operación de contado, entendiendo como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de efectuar la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera del contratante. El avalúo practicado corresponde al valor comercial del inmueble, expresado en dinero, entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían dispuestos a pagar y recibir de contado respectivamente, por una propiedad, de acuerdo a su localización, áreas y a sus características generales y actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia.
El avaluador no ha tenido en cuenta en la elaboración del presente avalúo, posibles contingencias o afectaciones de orden jurídico tales como: Titulación, Modos de Adquisición de Dominio, Contratos de Tenencia, Demandas Pendientes y en general cualquier gravamen, limitación al domino o simplemente situación jurídica que pueda afectar directa o indirectamente su comercialización. Se hace responsable por el concepto y la incidencia que tengan sobre el valor comercial de los bienes descritos, las servidumbres que hayan sido detectadas en la visita practicada al inmueble, de lo cual se deja expresa constancia en el aspecto jurídico del presente informe.
En el evento de que existieren construcciones en el inmueble avaluado susceptibles de demérito por uso, éste criterio ha sido considerado en combinación con el valor eventual de la reposición de la construcción.
En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otra índole, desechamos evaluar tales criterios en el análisis y consideramos que los inmuebles están sin ocupación asumiendo que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que de éste se deriven.
Se consultaron las estadísticas propias, bases de datos y la opinión de avaluadores con reconocida trayectoria, buscando así operaciones inmobiliarias y avalúos efectuados recientemente en el sector. Estas consideraciones además de lo anteriormente expuesto, han servido de base para determinar el valor comercial del inmueble.
Cabe anotar que el valor aquí expresado no necesariamente tiene que coincidir con el valor de una eventual negociación, porque a pesar de que el estudio conduce al valor objetivo del inmueble, en el valor de negociación interfieren múltiples factores subjetivos y circunstancias imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que éste le vaya a dar entre otros, todos los cuales sumados distorsionan a veces hacia arriba o hacia abajo el valor de los inmuebles.
CUADRO DE VALORES
Certificamos que no tenemos intereses financieros, ni de otra índole en la referida propiedad, salvo los inherentes a la realización del presente avalúo.
En ningún caso podrá entenderse que los avaluadores puedan garantizar que el avalúo cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo, aprobación o concesión de créditos o recepción del mismo como garantía.
Hechas las consideraciones anteriores el siguiente es nuestro concepto sobre el valor comercial de los inmuebles.
AVALUO COMERCIAL
· Registro fotográfico
· Plano de Ubicación
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Francisco Javier Vallejo Santiusty
CC 13.072.450
R.N.A I-624
Perito Avaluador
